Il nuovo anno è appena cominciato e gli esperti del mercato immobiliare tratteggiano le previsioni sull’andamento del mattone nei prossimi mesi a partire dagli accadimenti del 2023. Le evoluzioni macroeconomiche e in particolare dei tassi di interesse hanno determinato una contrazione delle transazioni nell’anno appena concluso, ma i segnali sono moderatamente positivi per i vari settori immobiliari per il 2024, pur con la dovuta prudenza.

Per il mercato immobiliare residenziale, il 2023 si è chiuso con una contrazione delle compravendite rispetto all’anno precedente. Si parla di circa 680 mila transazioni, che per il 2024 potrebbero scendere ulteriormente a 650 mila, con prezzi che potrebbero salire fino al 2 per cento, il tutto dovuto soprattutto ai tassi di interesse, ancora elevati e per i quali però si prevede un miglioramento per il 2024.

I 2024 degli investimenti immobiliari

Allargando lo sguardo ai grandi investimenti immobiliari, secondo Savills Investment Management nel 2024 diversi settori potranno offrire opportunità vantaggiose, che restano solide sia in ottica di protezione del capitale che di generazione di flussi di reddito stabili e costanti. Fattore chiave: la transizione verso le zero emissioni e l’ESG.

Tra i settori da prendere in considerazioni:

  • Residenziale in affitto: storicamente, almeno nel mercato locale, un business appannaggio dei privati, mostra tuttavia dinamiche favorevoli nei fondamentali che rendono le potenzialità del settore tali da attrarre tutti gli investitori istituzionali. L’esigenza di creare un prodotto moderno che incontri i desideri degli utilizzatori contribuirà in maniera decisiva a sostenere importanti volumi di nuovi investimenti nel settore.
  • Logistica: la dinamica dei canoni di affitto nei principali centri logistici continuerà nel 2024. La vacancy è quasi nulla e lo stock esistente è, nel complesso, relativamente vecchio; le potenzialità per gli immobili moderni, efficienti, sostenibili e correttamente localizzati sono enormi.
  • Debito real estate: altro settore da guardare con interesse è quello delle obbligazioni immobiliari.

Uffici da tenere d’occhio nel 2024

Secondo le analisi di JLL, il mercato dell’office leasing ha totalizzato, nel 2023, circa 680.000 mq di take-up di cui 426.000 mq a Milano e 250.000 mq a Roma. Per il 2024, si conferma il focus degli occupier sulla qualità degli uffici e sulla conformità ai parametri ESG, anche in funzione dell’avvicinarsi della deadline 2030 relativa agli obiettivi di sostenibilità.

Parallelamente ad un consolidamento dei modelli di lavoro ibridi, in Italia si conferma un significativo tasso di rientro negli uffici, in particolare a Milano (85%), dato molto più elevato rispetto alla media delle principali città europee e statunitensi. In linea con questa tendenza, si stima una razionalizzazione degli spazi aziendali, con un aumento delle sublocazioni e la ricerca di spazi di qualità in zone ben servite e collegate.

Immobiliare di lusso: cosa aspettarsi nel  2024

Il mercato degli immobili di lusso continuerà a tenere anche nel 2024. Con riferimento alla piazza di Milano, stando ai dati dell’AdE, il mercato immobiliare residenziale di pregio ha chiuso il 2023 con un calo del 6,2% rispetto all’anno scorso ed un totale di 455 transazioni. Il rallentamento delle compravendite è un fenomeno che si è affacciato nell’ultimo trimestre del 2022 e ancor più nel 2023 e sarà probabilmente ulteriormente accentuato nel primo trimestre del 2024. Si tratta di dinamiche in larga parte prevedibili perché veniamo da una fase di grande crescita post covid, in cui c’è stata un’impennata delle intenzioni di acquisto legata anche a quello che si è vissuto. Ora, con il deterioramento del quadro economico e con prospettive di crescita più contenute se non addirittura in recessione, con l’aumento dei tassi di interesse e con un atteggiamento delle banche più selettivo, è logico attendersi una riduzione del numero di compravendite, quasi fisiologica.

Quali saranno le conseguenze dei movimenti dei tassi di interesse? Secondo gli analisti le pressioni sui tassi dovrebbero persistere fino al 2024 in cui i rendimenti immobiliari rimarranno deboli, poiché continua l’adeguamento dei prezzi all’aumento dei tassi di interesse e la liquidità rimane depressa.

Anche se per alcuni l’overshooting appare vicino, in realtà gli occupier market hanno tenuto nel 2023 e le prospettive del mercato Prime per il prossimo anno sono pressoché stabili, anche se prevalgono i rischi di ribasso almeno sino alla metà – fine del 2024. A partire dal 2025, una volta che i prezzi si saranno sufficientemente adeguati, l’immobiliare sarà nuovamente in grado di offrire rendimenti core interessanti e di essere competitivo per il capitale rispetto ad altre asset class, come il reddito fisso. Quando la correzione dei valori degli asset lascerà il posto a una fase di ripresa e di crescita, si prevede che il set di opportunità crescerà.

Le previsioni per il mercato residenziale Prime di Milano per il 2024 sono dunque più improntate alla prudenza che al pessimismo. Il mercato del lusso sappiamo non essere influenzato particolarmente dai tassi per le loro conseguenze sui mutui, quanto sui rendimenti e sulle conseguenti decisioni di investimento. È per questo motivo che parecchie decisioni di investimento, in location di grande prestigio a Milano, sono state rimandate al 2024. Le previsioni indicano che anche nel 2024, almeno nella prima parte, le transazioni saranno, a fronte dello stesso periodo dell’anno precedente, ancora negative; ma il calo, a fine anno, non dovrebbe superare i cinque punti percentuali. La parola “stabilità” dovrebbe invece contraddistinguere il trend dei prezzi di vendita. Il 2024 vedrà i prezzi aumentare probabilmente solo di poco a meno che l’inflazione (che dovrebbe tornare sotto il due per cento) non rialzi la testa.

Le previsioni 2024 per il settore costruzioni

I dati Istat indicano, per il terzo trimestre, un calo dello 0.9% per i permessi a costruire, calo che sale al 30% se si considera tutto il 2022. Il settore edile, pare quindi confermarsi tra più penalizzati dall’attuale contesto economico, con ulteriori contrazioni previste per il 2024.

Il settore delle costruzioni infatti chiude il 2023 con una dinamica negativa, che in parte è fisiologica, vista la straordinaria performance nei due anni precedenti, ma in parte è dovuta anche alle incertezze e ai cambiamenti che si sono susseguiti nella definizione e rimodulazione degli incentivi fiscali per il comparto, che continueranno ad avere effetti negativi anche nel 2024. In particolare, nel settore della riqualificazione residenziale, il non collocamento presso terzi dei crediti fiscali comporterà significativi rischi di tenuta delle imprese meno solide, crisi di liquidità con effetti sulla catena delle forniture e la sospensione di molti lavori.