Tutte le ipotesi e gli scenari possibili in merito a quando scenderà il prezzo delle case nel 2023, e se avremo davanti un potenziale crollo del mercato immobiliare.
Generalmente, quando il prezzo delle case comincia a scendere, il mercato immobiliare ne trae giovamento, perché le vendite aumentano al punto da riequilibrare il rapporto tra domanda e offerta. Ed è così nella stragrande maggioranza dei casi. Il problema è quello che è avvenuto precedentemente a questa discesa dei prezzi. Ad oggi la situazione è ancora instabile, a causa dell’aumento dei prezzi delle case dovuto all’inflazione. Ma si teme che, in caso di bolla immobiliare, l’eventuale discesa dei prezzi potrebbe avvenire a seguito dell’esplosione di questa bolla. E quando esplode una bolla speculativa, il mercato non ne trae assolutamente giovamento.
Quando scende il prezzo delle case: tutte le ipotesi e gli scenari per il 2023
Molti analisti rimangono dell’idea che nel 2023 si potrà avere o una riduzione delle compravendite ma una generale stabilità dei prezzi, o una diminuzione delle vendite e dei prezzi. In particolare, secondo la FIMAA, si potrebbe avere anche un allungamento dei tempi di vendita a causa dell’atteggiamento prudentista degli acquirenti, e un aumento delle vendite per gli immobili di lusso grazie ad investitori stranieri. Ottimista rimane Standard and Poor’s, la quale, pur segnalando un calo delle vendite e dei prezzi nei prossimi tre anni in tutta Europa, valuta come improbabile un futuro crollo del mercato. Se da una parte l’adeguamento dei prezzi al ribasso potrebbe richiedere anni per cause multifattoriali, la diminuzione dei valori avverrà comunque progressivamente. Pessimista è invece il centro studi Ricerca Investimenti Avalon, che teme uno scenario simile alla crisi dei mutui subprime del 2008, stavolta dettato dal raddoppio dei tassi d’interesse, anche se rimane innegabile una sicura ripresa del mercato in caso di inversione del trend. Per ultimo, la società Nomisma segnala un potenziale un incremento dei prezzi nominali del 6% circa, aumento dovuto sia all’inflazione e sia alla scarsità dell’offerta (si stimano quest’anno 100.000 case in meno in vendita). Aumento che non proteggerà il mercato dall’inflazione, in quanto sarà sicuramente superiore a quello dell’incremento medio dei valori immobiliari.
Il timore del crollo del mercato immobiliare
Nel 2022 il mercato immobiliare riporta un aumento del 10% a livello di fatturati dettati dalla compravendita, ma un calo degli immobili venduti, il 5% in meno rispetto al 2021, ovvero 35.500 case in meno vendute. In poche parole, vengono vendute meno case a causa dell’inflazione e delle difficoltà di accesso al credito, ma quelle che vengono vendute sono così care da garantire paradossalmente un trend positivo a livello di fatturati. Negli ultimi mesi, però, in Europa è stata registrata una riduzione generale dei prezzi delle case, a seguito anche dell’aumento dei tassi d’interesse. L’Italia al momento non sta seguendo questo trend, grazie al volume sostenuto delle vendite e ad un atteggiamento prudentista da parte di alcune categorie di acquirenti, come quelli esteri, che vedono nell’Italia una buona possibilità di guadagno a seguito di una sicura rivalutazione nei prossimi anni.
Tutto ciò riguarda al momento solo questa particolare situazione. Bisognerebbe valutare anche lo scenario, sempre più concreto, di un progressivo e fisiologico abbassamento dei prezzi. Nel lungo periodo i prezzi tendono ad abbassarsi se l’offerta di mercato è superiore alla domanda. Il problema scatterebbe nel caso in cui, pur abbassando i prezzi, gli acquirenti preferiscano rimanere in disparte. Ci si ritroverebbe quindi con un prezzo di offerta più basso, ma anche con una domanda altrettanto bassa. Il mercato si ritroverebbe in stallo, a meno che i venditori non si mettono a vendere in maniera forzata, per esempio a causa dei mutui non più accessibili o per altre ragioni economiche. Se si arriva a questo scenario, il mercato è già abbastanza vicino al crollo.
Perché i prezzi delle case non scendono in alcuni casi
Altro dilemma è nel caso di un blocco a questo fisiologico abbassamento dei prezzi, come sta accadendo negli Stati Uniti. Nonostante il calo di vendite immobiliari, negli Stati Uniti non si riesce ad abbassare i prezzi in maniera sostenuta. Al mese di maggio, i prezzi delle case sono aumentati del 19,7% su base annua, rispetto all’aumento del 20,6% registrato ad aprile. Sono ancora troppo alti, e in molti indicano come causa di questi aumenti gli altissimi tassi d’interesse, aumentati nell’ultimo anno fino a 4,75%, secondo le stime della Federal Reserve System (FED).
In realtà i prezzi erano già alti nell’ultimo decennio, paradossalmente grazie ai tassi d’interesse prossimi allo zero. Con un aumento così vertiginoso dei tassi ipotecari, quasi il doppio rispetto a gennaio 2022, in America temono di ritrovarsi con l’ennesima bolla immobiliare, sempre pericolosa per il proprio mercato. Perché in caso di scoppio della bolla, ci vorrebbe molto tempo prima di tornare ad un equilibrio. A differenza del mercato azionario, gli immobili sono relativamente illiquidi e ci vuole tempo perché un mercato in calo riporti i prezzi di vendita a delle cifre più congrue. In genere il calo scatta quando i venditori si decisono ad abbassare i prezzi come extrema ratio, quando la stessa attività si esaurisce e il numero di transazioni diminuisce. Questo significa che quando comincia a scendere il prezzo, il mercato è già ad un passo dal crollo.