Il termine “PropTech” è formato dalla fusione di due vocaboli inglesi “property” e “technology”; sostanzialmente si riferisce a un nuovo modello di business che vede le tecnologie e il digitale applicati al settore immobiliare. Ma in cosa consiste esattamente il Proptech? Quale sarà il suo impatto sul settore immobiliare? Quali questioni giuridiche apre la tecnologia applicata ai contratti relativi agli immobili?
Che cos’è il Proptech
Siamo nell’era dell’automazione, della blockchain, della realtà virtuale aumentata, l’innovazione digitale non poteva non influenzare anche il modo in cui affittiamo, compriamo, valutiamo, costruiamo un bene immobile.
Di Proptech si è iniziato a parlare pochi anni fa, quando in America sono nate le prime start up specializzate in questo ambito. Definire però il Proptech come la semplice applicazione degli strumenti tecnologici al settore del real estate forse può risultare riduttivo. Il Proptech, infatti, deve essere considerato come una nuova filosofia, un diverso modo di intendere il classico mercato immobiliare con riferimento alle relazioni tra i soggetti interessati, costruttori, intermediari e consumatori e al suo oggetto e quindi gli edifici e più in generale le città del futuro, che vengono stimolati dallo scenario digitale in continua mutazione.
Si tratta comunque di una tendenza ancora in fase embrionale, in particolare nel nostro Paese, ma destinata certamente a evolversi e a estendere i suoi tentacoli.
Proptech e smart city
Il Proptech abbraccia anche altri distretti prossimi ad esso, oltre al mercato immobiliare in sé, nel concetto di Proptech rientrano infatti le città e gli edifici intelligenti, la sharing economy applicata al real estate, l’industria dell’edilizia residenziale (ConTech), la finanza, il retail. Nel modello Proptech possono essere inclusi anche il co-working che sta rimodellando il settore degli spazi per uffici, il co-living che offre nuovi ambienti al mercato residenziale, il crowdfunding riferito alle nuove costruzioni e agli investimenti immobiliari e il più popolare home sharing per le locazioni di breve periodo o transitorie.
Molte nuove professioni si stanno facendo strada con il Proptech accostandosi e a volte prepotentemente spodestando i tradizionali lavori del real estate, si pensi ai piloti di droni per mappare un territorio dall’alto, a ingegneri, un po’ edili un po’ informatici, che riescono a far visitare al consumatore un immobile virtualmente prima ancora che la sua costruzione sia iniziata, agli aggregatori di dati per le analisi del mercato immobiliare e la mappatura di aree edificabili, a sviluppatori di software di intelligenza artificiale applicata all’IoT.
Queste dinamiche stanno spingendo imprenditori e innovatori a riflettere su vari aspetti del settore immobiliare sinora non considerati e a creare startup in grado di rispondere a specifiche esigenze. In effetti, l’immobiliare è rimasto uno dei settori meno flessibili che ha rifiutato per molti aspetti la digitalizzazione e l’innovazione tecnologica, in particolare in relazione al trasferimento dei diritti di proprietà e di godimento sul bene, il più delle volte ancora gestito nella maniera classica, ossia con l’intervento dell’agenzia immobiliare e del notaio. Sino a pochi anni fa, infatti, l’intervento della rete Internet e delle tecnologie per il settore immobiliare è rimasto confinato alla sola pubblicazione dell’annuncio di vendita o di locazione dell’immobile, mentre la trattativa reale e la finalizzazione dell’accordo veniva gestita de visu tra le parti interessate; oggi invece la tecnologia ha fidelizzato completamente le persone, tanto che una locazione può iniziare e concludersi su Internet, senza che le parti negoziali si siano mai viste e ciò non tarderà a investire anche le stime e le vendite di un bene immobile anche da costruire, il cui progetto in 3D potrà essere visionato virtualmente in anteprima da remoto.
Come funziona la tecnologia Proptech applicata al settore immobiliare
Attualmente il numero delle start up innovative (anche dette iBuyer) che operano nel real estate sta aumentando e spesso sono proprio queste start up che, dopo un proficuo crowfounding, acquisiscono online appartamenti, ville, dimore di lusso, residenze d’epoca messe in vendita e più in generale immobili dai proprietari, a un prezzo che viene stabilito da un algoritmo che effettua una valutazione sull’immobile secondo determinati parametri, come la dimensione, l’ubicazione, specifiche caratteristiche e requisiti dell’immobile, presenza o meno di pertinenze, anno di costruzione ecc.
Se necessario, la start up fa intervenire una squadra specializzata che effettua ristrutturazioni e riparazioni, spesso in chiave smart, rinnovando interamente l’immobile e rimettendolo sul mercato; mediante l’impiego di telecamere collegate da remoto, al potenziale acquirente viene consentito di visitare gli spazi dell’immobile; in tal modo, l’immobile acquisisce valore e la sua vendita viene facilitata dalla pubblicazione online dell’annuncio che spesso si rivolge a un pubblico internazionale.
Lo stesso meccanismo in altre start up viene utilizzato per la locazione dell’immobile, sovente di natura breve o transitoria. L’algoritmo, in tali circostanze, viene impiegato per permettere al proprietario di valutare quanto la locazione dell’immobile può fruttargli, in tal caso, la start up, oltre che ridisegnare gli spazi dell’immobile, rendendolo appetibile sul mercato ed eventualmente intervenire con imprese terze specializzate nella ristrutturazione e nell’arredamento di interni, può fungere anche da intermediario nella conclusione del contratto di locazione tra proprietario e inquilino, gestendo altresì le fasi successive alla sottoscrizione del contratto, come il recupero del canone di locazione, sempre rigorosamente mediante pagamenti digitali tracciati.