Comprare casa all’asta è un’alternativa interessante all’acquisto tradizionale, è indispensabile però conoscere le procedure e le norme vigenti, oltre alla differenza tra asta con incanto e asta senza incanto.
Le aste immobiliari giudiziarie riguardano la vendita forzata di un immobile di proprietà dell’esecutato, al quale viene espropriato il bene in seguito al mancato pagamento dei debiti. L’abitazione messa all’asta può essere acquistata da qualsiasi persona, fisica o giuridica, a eccezione del debitore. Il prezzo base di vendita dell’immobile viene stabilito da un perito nominato dal giudice.
In base a quanto previsto dalla norma, se dopo tre tentativi – con un ribasso di un quarto del prezzo a ogni asta – l’immobile pignorato e messo all’asta non viene venduto, il giudice deve chiudere anticipatamente il processo esecutivo. Dopo il terzo tentativo di vendita andato deserto e senza istanze di assegnazione, il giudice può fissare una quarta asta con un prezzo di vendita ridotto fino al 50%.
Asta senza incanto
Nell’asta senza incanto i partecipanti devono presentare le loro offerte in busta chiusa (più il 10% di cauzione) nei termini e con le modalità indicate nell’avviso. Le offerte non possono essere inferiori al prezzo base precedentemente stabilito. Con più offerte, non vince la più alta, ma viene indetta una gara fra tutti i partecipanti. In questo caso la base è costituita dall’importo indicato nell’offerta più alta.
Asta con incanto
Nel caso in cui la vendita senza incanto vada deserta, il giudice dispone una nuova asta con incanto, ossia una pubblica gara tra offerenti, dichiarata conclusa nel momento in cui siano trascorsi almeno tre minuti dall’ultima offerta e nessuno abbia effettuato un rilancio.
Asta, il pagamento
Nell’asta senza incanto, se vi è una sola offerta aumentata di un quinto o pari al prezzo base (il creditore deve essere d’accordo), si procede all’aggiudicazione dell’immobile. Con più offerte, il giudice indice la gara a incanto, con un rilancio minimo segnalato nell’avviso. Se il partecipante o il soggetto delegato non si presentano all’incanto, si trattiene come sanzione un decimo della cauzione.
Nella vendita in busta chiusa l’aggiudicazione è definitiva, nell’asta a incanto invece è provvisoria. Questo perché nei dieci giorni successivi all’asta, i partecipanti possono presentare una nuova offerta, aumentata di un quinto rispetto a quella vincente. A quel punto il giudice organizza una nuova gara, riservata però solo a chi ha preso parte alla precedente.
Il soggetto aggiudicatario deve pagare entro i tempi stabiliti nell’avviso di vendita, attraverso un bonifico o aprendo un mutuo ipotecario. In quest’ultimo caso, l’accordo con la banca deve essere preso prima della scadenza del termine del saldo. Tra l’Associazione italiana bancari (Abi) e i tribunali c’è una convenzione per la concessione di mutui ipotecari agevolati, che vanno a coprire fino all’80% del prezzo di aggiudicazione dell’immobile.